ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน โอนบ้าน โอนคอนโด มีอะไรบ้าง?

1.1. ค่าธรรมเนียมการโอน

ตามปกติจะถูกคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน แต่ในปี 2567 รัฐบาลมีนโยบายปรับลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% เพื่อกระตุ้นการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโด
ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง จะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา (ไม่รวมกรณีการซื้อ-ขายเฉพาะส่วน)
ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
จะต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน เพื่อให้ได้รับส่วนลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง
จะต้องโอนและจดจำนอง ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2567 เท่านั้น

แต่หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมในการโอนจะถูกคิดเป็น 2% ของราคาประเมินเช่นเดิม

1.2. ค่าจดจำนอง

สำหรับการซื้อ-ขายแบบจดจำนอง ตามปกติจะถูกคิดค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่า แต่ในปี 2567 ค่าจดจำนองถูกปรับลดลงเหลือเพียง 0.01% โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโด
ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง จะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา (ไม่รวมกรณีการซื้อ-ขายเฉพาะส่วน)
ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
จะต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน เพื่อให้ได้รับส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอน
จะต้องโอนและจดจำนอง ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2567 เท่านั้น

แต่หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะถูกคิดเป็น 1% ของราคาประเมินเช่นเดิม

ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองปี 2567

หากซื้อที่ดิน บ้าน หรือคอนโด มูลค่า 2,500,000 บาท แล้วทำการโอนพร้อมจดจำนองภายในครั้งเดียวกัน ก่อนวันที่ 31 ธันวาคม 2567 จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้

อัตราใหม่ประจำปี 2567

ค่าธรรมเนียมการโอน: (2,500,000 x 0.01) ÷ 100 = 250 บาท
ค่าจดจำนอง: (2,500,000 x 0.01) ÷ 100 = 250 บาท
รวมทั้งสิ้น 250 + 250 = 500 บาท

อัตราปกติ

ค่าธรรมเนียมการโอน: (2,500,000 x 2) ÷ 100 = 50,000 บาท
ค่าจดจำนอง: (2,500,000 x 1) ÷ 100 = 25,000 บาท
รวมทั้งสิ้น 50,000 + 25,000 = 75,000 บาท

ซึ่งช่วยประหยัดค่าโอนที่ดิน บ้าน หรือคอนโด ได้ทั้งหมด 75,000 - 500 = 74,500 บาท

2.3. ค่าอากรแสตมป์

กรณีซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา แล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยมีอัตราคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน โดยยึดจากราคาที่สูงกว่า

ตัวอย่างเช่น

ราคาประเมินบ้านอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท จะคำนวณค่าอากรแสตมป์จากราคาซื้อ-ขาย ซึ่งคิดเป็น (2,200,000 x 0.5) ÷ 100 = 11,000 บาท

ซึ่งถ้าใครเสียค่าอากรแสตมป์เรียบร้อยแล้ว จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่ม แต่ในกรณีการซื้อ-ขายเฉพาะที่ดินอย่างเดียว จะต้องถือครองที่ดินครบ 5 ปีแล้วเท่านั้น จึงจะเสียแค่ค่าอากรแสตมป์ และไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม

2.4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

กรณีที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้จากการซื้อ-ขาย จากมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมาย จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยยึดจากราคาที่สูงกว่า

ตัวอย่างเช่น

ราคาประเมินที่ดิน บ้าน และคอนโด อยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท จะคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาขาย ซึ่งคิดเป็น (2,200,000 x 3.3) ÷ 100 = 72,600 บาท

แต่ถ้าใครมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ครบ 5 ปีแล้ว จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยจะเสียแค่ค่าอากรแสตมป์เท่านั้น

2.5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

หากนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ได้ จะต้องเสียภาษีเงินได้ 1% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน โดยยึดจากราคาที่สูงกว่า แต่หากบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ได้ จะต้องเสียภาษีเงินได้ โดยนำราคาประเมินมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้ พร้อมหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง ตามตารางด้านล่างนี้

อัตราภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (กรณีซื้อ-ขาย บ้าน/ที่ดิน/คอนโด)

เงินได้สุทธิ (บาท)	จำนวนเงินได้ (บาท)	อัตราภาษี
0 - 300,000	300,000	5%
300,001 - 500,000	200,000	10%
500,001 - 750,000	250,000	15%
750,001 - 1,000,000	250,000	20%
1,000,001 - 2,000,000	1,000,000	25%
2,000,001 - 5,000,000	3,000,000	30%
ตั้งแต่ 5,000,001 ขึ้นไป	-	35%

โดยการคำนวณค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้รับการยกเว้นเงินได้สุทธิ 0 - 150,000 บาทแรก เหมือนกับอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบปกติ

การหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง

จำนวนปี (ปี)	ร้อยละของเงินได้ (จากราคาประเมิน)
1	92%
2	84%
3	77%
4	71%
5	65%
6	60%
7	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

โดยจำนวนปีจะนับตามปีบัญชี นั่นคือ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม - 31 ธันวาคม ของปีเดียวกัน ดังนั้น หากถือครองตั้งแต่ สิงหาคม 2563 และขายออกเมื่อ มีนาคม 2566 จะเท่ากับถือครองมาทั้งสิ้น 4 ปี แต่ในกรณีที่ได้รับอสังหาริมทรัพย์จากมรดกหรือให้โดยเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้แค่ 50% ไม่ว่าจะถือครองมากี่ปีก็ตาม

ตารางสรุปค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน โอนบ้าน และโอนคอนโด

ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์ (กรณีการซื้อ-ขาย)
ค่าใช้จ่าย	จำนวนเงิน	ผู้รับผิดชอบ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% จากราคาประเมิน (ในกรณีปกติ)	คนละครึ่งหรือตามตกลง
	0.01% จากราคาประเมิน (ในกรณีซื้อ-ขายอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ภายใน 31 ธ.ค. 67)
ค่าจดจำนอง	1% จากมูลค่าจำนอง (ในกรณีปกติ)	ผู้ซื้อหรือตามตกลง
	0.01% จากราคาประเมิน (ในกรณีซื้อ-ขายอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ภายใน 31 ธ.ค. 67 และต้องโอนพร้อมจดจำนองในครั้งเดียวกัน)
ค่าอากรแสตมป์	0.5% จากราคาซื้อ-ขาย หรือ ราคาประเมิน (โดยอิงจากราคาที่สูงกว่า) * ถ้าเสียค่าอากรแสตมป์แล้ว จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	ผู้ขาย
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% จากราคาซื้อ-ขาย หรือ ราคาประเมิน (โดยอิงจากราคาที่สูงกว่า) * จะเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ต่อเมื่อถือครองอสังหาฯ น้อยกว่า 5 ปี	ผู้ขาย
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย	ผู้ขายคือบุคคลธรรมดา ค่าภาษีคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีในการถือครอง	ผู้ขาย
	ผู้ขายคือนิติบุคคล เสียภาษี 1% จากราคาซื้อ-ขาย หรือ ราคาประเมิน (โดยอิงจากราคาที่สูงกว่า)

หมายเหตุ: ข้อมูล ณ วันที่ 5 กันยายน 2567

ซึ่งโดยทั่วไปจริง ๆ แล้วค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน โอนบ้าน โอนคอนโด ไม่ได้ถูกกำหนดแบบตายตัวว่าใครต้องรับผิดชอบ แต่มักจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อนั่นเอง และหากใครอยากได้ข้อมูลเกี่ยวกับค่าโอนบ้านเพิ่มเติม สามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่

ข่าวและบทความอื่นๆ